AMO Copropriété : l'art de l'imprévu

 

La rénovation énergétique des copropriétés est arrivée à maturité, au moins pour l'exécution technique des travaux, et leur organisation en site occupé. Mais sur le volet financier, au rythme moyen d'une réforme majeure tous les deux ans pour chaque dispositif d'aide, rien n'est jamais certain.

 

L'AMO Copropriété devra sans cesse faire preuve d'anticipation, d'excellence et surtout, d'efforts constants de communication vers les copropriétaires. Exemple avec la rénovation énergétique du Parc de Bourgogne, Orléans, 146 logements.

 

 

La copropriété avait bénéficié en 2014 d'une aide de la Région Centre et de l'ADEME pour réaliser un audit énergétique. Sur la seule base de cet audit, toutefois, il n'était pas possible de confirmer l'éligibilité de tous les bâtiments au dispositif Habiter Mieux Sérénité. De ce fait, jusqu'au lancement du projet, les copropriétaires avaient eu des informations contradictoires sur leurs droits au dispositif.

 

Pour y remédier, Loire Future a effectué une nouvelle évaluation énergétique, précisant les niveaux de consommation conventionnelle, et incluant des travaux supplémentaires : isolation des planchers bas et réfection des halls d'immeuble. Pour rassurer les copropriétaires éligibles au dispositif Habiter Mieux, ceux-ci ont été reçus par nos conseillers pour étude des dossiers, puis ont reçu un courrier individuel pour confirmation de leurs droits.

 

L'opération a ensuite subi deux réformes fiscales coup sur coup.

 

Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, l'année 2018 fut décrétée "année blanche" mais assortie d'une défiscalisation plus importante en cas de travaux. A l'inverse, l'année 2019 fut pénalisée pour éviter un report massif des décisions de travaux par les propriétaires bailleurs.

 

A cet effet, le premier appel de fonds fut avancé en décembre 2018 au lieu de janvier 2019. Mais cette seule disposition était insuffisante, sans s'assurer des modalités déclaratives adoptées individuellement par chaque copropriétaire par la suite. Or ces modalités ne furent détaillées que lors de la saison déclarative suivante.

 

La déclaration des revenus fonciers s'est vue considérablement complexifiée, avec des régimes différents applicables aux travaux privatifs ou sur parties communes, et entre provisions pour charges courantes et provisions pour travaux. Le tout avec des modulations différentes sur la séquence 2018, 2019 et 2020 !

 

Par ailleurs, l'année 2020 a vu une sortie progressive du CITE (crédit d'impôt transition énergétique) : bascule des propriétaires à revenus modestes vers MaPrimeRénov, et importante décote du montant CITE pour les autres. Avant disparition complète du dispositif au 1er janvier 2021.

 

Pour parer à cette situation, et bien que les travaux n'aient débuté qu'en novembre 2019, toutes les démarches ont été effectuées, en urgence, pour profiter d'un régime dérogatoire. De cette façon, les copropriétaires ont pu bénéficier des conditions fiscales 2019, les plus avantageuses, tout au long des années 2020 puis 2021.

 

Chaque copropriétaire restant individuellement responsable de ses déclarations, Loire Future a cherché à harmoniser les démarches effectuées au sein de la copropriété, dans un but d'optimisation. Les propriétaires bailleurs et occupants ont reçu des attestations annuelles, et bénéficié d'une assistance fiscale - en ateliers collectifs et rendez-vous individuels - à chaque période déclarative.

 

Enfin, l'épisode Covid-19 est venu impacter à son tour le déroulement du chantier : interruption totale au 1er confinement (printemps 2020), suivie d'une reprise émaillée de difficultés d'approvisionnement. Ces glissements de calendrier risquant de compromettre l'objectif de réception des travaux en trois ans, délai imparti pour l'Eco-PTZ collectif émis en juin 2018.

 

En qualité d'intermédiaire bancaire pour le compte de la copropriété, Loire Future a obtenu alors la prolongation du délai afin de réceptionner les travaux sur le courant octobre 2021.